الحجز على العقار في ضوء القانون الإماراتي
بقلم المحامي علي العقيد  |
| الحجز على العقار في ضوء القانون الإماراتي |
أ) محل الحجز عقار وبذلك يخرج من نطاق الحجز من منقول وخلافه .
ب) إجراءات الحجز على عقار وبيعه :
1. من له الحق في طلب الحجز ؟
الشخص المحكوم له أو الوكيل حامل السند التنفيذي بحكم القانون.
2. ما هي الإجراءات القانونية التي يتعين على طالب الحجزالقيام بها أو وكيله ؟
1.2:أن يقدم طلب الحجز على عقار إلى قاضي التنفيذ المختص مرفقاً به نسحة من الحكم الصادر من المحكمة المختصة أو أي سند تنفيذي بحكم القانون .
2.2 : أن يقدم طالب الحجز صورة من إعلان الحكم للمحكوم عليه .
3.2 : أن يقوم طالب الحجز بتكليف المحكوم عليه بالوفاء طبقاً لإجراءات التنفيذ القانونية والمعمول بها لدى محكمة التنفيذ المختصة .
4.2 : أن يتضمن طلب الحجز البيانات المنصوص عليها في المادة ( 292 ) من قانون الإجراءات المدنية الإتحادي وتعديلاته .
5.2 : أن يقوم طالب الحجز بسداد الرسوم القانونية .
مسألة : ما هو الحل في حالة جهل طالب الحجز لوصف العقارالمطلوب الحجز عليه فضلاً عن غياب أي مستند يثبت ذلك ؟
الحل هو : أن يقوم طالب الحجز أو وكيله بتقديم أمر على عريضة إلى قاضي التنفيذ المختص يتضمن الترخيص لمندوب التنفيذ بدخول العقار ؛ بغرض الحصول على البيانات اللازمة لوصف العقار المطلوب الحجز عليه مع تحديد مشتملاته .
مسألة أخرى : هل يجوز التظلم من هذا الأمر ؟
الجواب : لا يجوز التظلم من الأمر .
ج) ما هو الإجراء القانوني الذي يتعين على قاضي التنفيذ أن يتخذهحيال طلب الحجز على العقار المقدم من طالب الحجز ؟
أولاً : يبحث في مدى استيفاء طلب الحجز على العقار للشروط القانونية من عدمه .
ثانياً : إذا ما تأكد قاضي التنفيذ من استيفاء طلب الحجز على العقارللشروط القانونية فإنه يصدر قراره بالحجز على العقار .
ثالثاً : ثم يأمر قاضي التنفيذ مندوب التنفيذ المختص بالانتقال إلى دائرة التسجيل العقاري المختصة أي: التي يقع في دائرتها العقارالمطلوب الحجز عليه لتسجيل قرار الحجز مع تحديد تاريخه وساعته .
مسألة : متى يعتبر العقار محجوزاً عليه ؟
الجواب : من تاريخ تسجيل قرار قاضي التنفيذ المختص بالحجز على العقار لدى دائرة التسجيل العقاري المختصة .
د) ما هو الإجراء القانوني التالي الذي يتعين على مندوب التنفيذ القيام به ؟
1. يقوم مندوب التنفيذ خلال سبعة أيام من تسجيل قرار الحجزبإعلان كل من المدين والحائز والكفيل العيني بصورة من طلب الحجزبعد التأشير عليه بما يفيد تسجيله لدى الدائرة المختصة .
2. كما يقوم مندوب التنفيذ في الميعاد ذاته بإعلان الدائنين أصحاب الحقوق المقيدة والمشار إليهم في المادة ( 293 ) من قانون الإجراءات المدنية الإتحادي .
مسألة : ما هو الحل في حالة وفاة أحد الدائنين المشار إليهم آنفاً ؟
الجواب : أن يقوم مندوب التنفيذ بإعلان طلب الحجز إلى جميع ورثة المتوفى في الموطن المعين بالقيد .
هـ) ما هو الإجراء القانوني الذي يتعين على قاضي التنفيذ اتخاذه قبل مباشرة بيع العقار المحجوز عليه ؟
يقوم قاضي التنفيذ بواسطة مندوب التنفيذ المختص قبل مباشرة بيع العقار بطريق المزاد بإخطار المدين المحجوز ضده بأداء الدين خلال شهر من تاريخ التبيلغ وإلا بيع العقار .
فإذا لم يقم المدين بالأداء خلال هذا الميعاد فإنه سيتم بيع العقارالمحجوز عليه بالمزاد العلني .
مسألة : هل يحق للمدين المحجوز عليه إرجاء البيع خلال شهر من تاريخ إخطاره بأداء الدين من قبل قاضي التنفيذ المختص ؟
الجواب : نعم ولكن في حالتين وهما :
الحالة الأولى : إذا كان للعقار المحجوز عليه إيرادات تكفي لسداد الدين والفوائد والرسوم والنفقات لمدة ثلاث سنوات .
الحالة الثانية : إذا كان للعقار المحجوز عليه إيرادات ولكنها لا تكفي لسداد الدين والفوائد والرسوم والنفقات ومعها إيرادات أخرى للمدين تضاف إلى ايرادات العقار الغير كافية ،
ولكن في هذه الحالة يتعين على المدين المحجوز عليه أن يثبت لقاضي التنفيذ أن بيع العقار يلحق بالمدين خسارة كبيرة !!
فإذا ما ثبين لقاضي التنفيذ من واقع الحال بأنه إذا تم بيع العقارالمحجوز عليه سيلحق خسارة كبيرة بالمدين حينئذ يقرر قاضي التنفيذ إرجاء بيع العقار مع تقسيط الدين للمدة المشار إليها آنفاًوذلك بالضمانات التي يراها قاضي التنفيذ المختص .
مسألة : هل يجوز للدائن طلب الإستمرار في إجراءات بيع العقار بعد صدور قرار قاضي التنفيذ بإرجاء البيع ؟
الجواب : نعم إذا قصر المدين في دفع قسط من الأقساط وعلى قاضي التنفيذ أن يجيب الدائن إلى طلبه بالاستمرار في إجراء بيع العقار .
مسألة : متى يمكن لقاضي التنفيذ اتخاذ الإجراءات القانونية بشأن تحديد مكان بيع العقار المحجوز عليه ويومه والمدة التي تجري خلالها المزايدة ؟
الجواب : بعد تحقق الحالات التالية :
الحالة الأولى : انقضاء مهلة الإخطار بأداء الدين من قبل قاضي التنفيذ المختص .
الحالة الثانية : عدم الدفع من قبل المدين .
الحالة الثالثة : أو لم يقدم المدين طلب إرجاء بيع العقار المحجوز عليه .
الحالة الرابعة : أو رفض قاضي التنفيذ المختص طلب المدين بإرجاء بيع العقار المحجوز عليه .
يتبع الإجراءات القانونية بعد الإعلان عن بيع العقار بالمزاد العلني