 |
| بحث تطبيق نظرية "تحول العقد" على عقود بيع العقار خارج دائرة التسجيل العقاري |
- إذا فرض القانون شكلا معينا للعقد ، فلا ينعقد إلا بإستيفاء هذا الشكل ، ما لم يوجد نص بخلاف ذلك ( 90 مدني ) بحيث لو أجري العقد من غير إستيفاء الشكل ، يكون العقد باطلا ( 137 مدني )
- وقد فرض القانون شكلا معينا لعقد بيع العقار ، وذلك بأن يسجل في الدائرة المختصة ( التسجيل العقاري ) ، ولذلك فالبيع لا ينعقد إلا بالتسجيل ( 508 مدني ) ، وبخلاف التسجيل يكون عقد البيع باطلا
- ثم صدر قرار مجلس قيادة الثورة المنحل المرقم 1198 لسنة 1977 وتعديله المرقم 1426 لسنة 1983 والذي أورد نصا بخلاف شكلية التسجيل في عقد بيع العقار ، فإستثنى القرار المذكور عقود بيوع معينة بشروط خاصة من التسجيل
- فصار الأصل هو ؛ أن يكون عقد بيع العقار غير المستوفي لشكلية التسجيل باطلا ، والإستثناء هو ؛ أن يكون عقد بيع العقار غير المستوفي لشكلية التسجيل صحيح ، إذا كان مشمولا بقرار مجلس قيادة الثورة المنحل المشار إليه أعلاه
- وبناءا على ذلك يكون عقد بيع العقار خارج دائرة التسجيل العقاري باطل ، ما لم يكن مشمولا بقرار مجلس قيادة الثورة المنحل ، وهذا تطبيق من تطبيقات نص المادة ( 90 مدني ) سالفة الذكر
- ببساطة المشرع حكم ببطلان العقد الغير مسجل بحسب الأصل ، ثم حكم المشرع نفسه بصحة العقد الغير مسجل إستثناءا من حكم البطلان
---------------------------------------------------------------------
- ولكن البعض أجهد نفسه في تكييف عقد بيع العقار الغير مستوفي لشكلية التسجيل والمشمول بأحكام قرار مجلس قيادة الثورة المنحل ، في محاولة منه لتبرير إستثناء هذا العقد من حكم البطلان والحكم بصحته !!
- ومن أغرب الآراء هو الرأي القائل : " إن عقد بيع العقار خارج دائرة التسجيل العقاري وإن كان باطلا بوصفه بيعا ، ولكنه عقد صحيح مقتضاه القيام بعمل ، وهذا العمل هو ( الذهاب الى دائرة التسجيل العقاري لإجراء البيع ) ، وذلك طبقا لنظرية تحول العقد الباطل إلى عقد صحيح أدنى مرتبة "
- وبمقتضى نظرية تحول العقد فإن ؛ العقد الباطل إذا توافرت فيه أركان عقد آخر فيكون هذا العقد الآخر صحيحا ، إذا تبين أن المتعاقدين كانت نيتهما تنصرف الى إبرامه ( 140 مدني )
- وبناءا على هذا الرأي ، يكون عقد بيع العقار خارج دائرة التسجيل العقاري صحيحا لكونه عقدا آخرا ، يلتزم فيه أحد الأطراف ( المشتري ) بدفع مبلغ من المال ، ويلتزم فيه الطرف الآخر ( البائع ) بالذهاب الى دائرة التسجيل العقاري لإجراء البيع
- فيكون المبلغ المدفوع مقابل الذهاب الى ..... الخ
--------------------------
وهذا الرأي غريب حقا ، وغير صحيح ، لأسباب منها :
1 - الرابطة القانونية بين المشتري والبائع هي رابطة يطالب بمقتضاها المشتري البائع بأن ينقل حقا عينيا ، ولا يطالبه بالقيام بعمل ، كما يقول صاحب نظرية تحول العقد
فالبائع يلتزم بنقل ملكية العقار ولا يلتزم بالقيام بعمل ... بمقتضى الحال ( 69 مدني )
2 - إن المشتري - على الأقل - لا تنصرف نيته إلى إبرام أي عقد آخر غير عقد البيع حتى نقول بتطبيق نظرية تحول العقد التي من شروطها ؛ أن تنصرف نية المتعاقدين الى إبرام عقد آخر
فلو استظهرنا نية المشتري وسألناه عن سبب إلتزامه بدفع الثمن ؟ يجيء الجواب بأنه دفع الثمن مقابل حصوله على حق ملكية العقار ، ولم يدفعه مقابلا لذهاب البائع لدائرة التسجيل العقاري لإجراء البيع كما يفعل ذلك أي محامي أو أي دلال أو معقب آخر
3 - إن تطبيق نظرية تحول العقد على بيع العقار خارج دائرة التسجيل العقاري يؤدي الى تحول جميع تلك العقود ( الباطلة ) الى عقود صحيحة ، سواء كانت مستوفية لشروط قرار مجلس قيادة الثورة المنحل ، أم لم تكن كذلك
فما دام المشتري قد دفع الثمن مقابل ذهاب البائع للتسجيل العقاري لاجراء البيع ، فإن هذا العقد - الثمن مقابل الذهاب - يكون صحيحا دائما ، لأن القانون لا يشترط فيه شكلا معينا
فالعقد صحيح سواء سكن المشتري في العقار أم لم يسكن ، أحدث أبنية ومنشآت فيه أم لم يحدث ، زرع وغرس العقار أم لم يفعل
فالمشتري - بحسب هذا الرأي - يكون قد دفع الثمن مقابل الذهاب الى ...... الخ فيكون عقده صحيحا وليس مقابل نقل الملكية حتى يكون باطلا
بمعنى ؛ إن كل عملية بيع عقار خارج التسجيل العقاري باطلة وانصرفت نية المتعاقدين فيها الى ابرام عقد آخر تكون صحيحة ، حتى لو لم يسكن المشتري في العقار أو ... أو ... أو ... وباقي الشروط الوارد ذكرها في قرار مجلس قيادة الثورة المنحل ، لأن العقد الباطل قد تحول الى عقد آخر صحيح على كل حال ، وانتهى الأمر
4 - إن تطبيق هذه النظرية على البيوع الخارجية يصطدم مع آثار العقد والتي من أبرزها إجبار المتعاقد على تنفيذ إلتزامه ( 145 مدني )
فلو كان البائع مدينا وملتزما بالذهاب الى دائرة التسجيل العقاري لإجراء البيع ، فإنه يجوز إجباره وإلزامه بتنفيذ هذا الإلتزام تنفيذا عينيا ( 246 مدني )
وهذا بخلاف الواقع العملي الذي لا يمنح للمشتري الحق بأن يطلب الحكم بإلزام البائع بالذهاب الى دائرة التسجيل العقاري لإجراء البيع وإنما يقتصر طلب المشتري على الحكم بنقل ملكية العقار وتمليكه له ، سواء ذهب البائع للتسجيل العقاري أم لم يذهب .
---------------------------------------------------------------
● صاحب الرأي في تطبيق نظرية تحول العقد على عقود البيع العقارية المبرمة خارج دائرة التسجيل العقاري ، هو الأستاذ الدكتور عباس الصراف في بحثه الموسوم ( العربون وأحكامه في القانون المدني العراقي ) - مجلة القضاء - العددان الأول والثاني - سنة 1958 - صفحة 15 وما بعدها .
● ويميل الى هذا الرأي أيضا ، الأستاذ المحامي جمعة سعدون الربيعي - المرشد إلى إقامة الدعاوى المدنية دراسة عملية معززة بقرارات محكمة التمييز - صفحة 121 .
----------------------
المحامي مصعب التميمي